Формы владения собственностью для иностранцев

Тайский закон обычно ограничивает иностранцев на право покупки или владения земли в собственность (Freehold), тем не менее в настоящем времени это возможно в следующих случаях:

• Совет Инвестиций BOI (Board of Investment) и Промышленное Управление по Имуществу (Industrial Estates Authority) имеют полномочия, на разрешение владения землей для некоторых иностранных компаний, в целях развития бизнеса.

• Разрешения могут предоставляться согласно Акту о Нефти, для использования земли под одобренные проекты.

• Банки и Финансовые учреждения, которые должны стать собственностью иностранцев

• Иностранцы, которые инвестировали хотя бы 40 миллионов Батт в санкционированные ценные бумаги в Тайланде могут приобрести до 1 Рая (1600 Кв.м) в целях проживания на этой земле

Так как это не катируется для основного потока иностранных инвесторов, ниже приведены легальные пути, на приобретение собственности в Тайланде для иностранных граждан.

Иностранцы могут арендовать землю с контрактом на короткое или длительное время. Аренда может быть зарегистрирована сроком от 3 до 30 лет, и часто одним из условий в контракта является пункт, в котором указывается право продления аренды на следующие 30 + 30 лет. Большинство крупных специалистов подтверждают, что такой пунтк в котракте имеет исковую силу для покупателя. Недавние измения в законе позволяют увеличить срок аренды для индустриальных или коммерческих целей до 50 лет. Этот срок, опять же, можно продлить на следущие 50 лет.

Любая Аренда, от 3-х лет и более, должна быть официально зарегистрированна в документе на право владения землей в собственность (Title to the land), в Земельном Управлении (Land Office), для того, чтобы контракт приобрел силу.

Так как Тайская компания, с ограниченной ответственностью (Thai Company Limited), имеет право на покупку земли, как юридическое лицо. Компания может владеть землей и делать инвестиции в землю, в соответствии с деятельностью и уставом компании (Objectives and Articles of Association). Иностранцы могут владеть максимум 49% процентов акций такой компании, остальные 51% должены быть во владении подлинными и фактически существующими Тайскими инвесторами.

В таком случае, обязательно ведение бухгалтерии, сдача годовых отчетов и своевременная оплата корпоративных налогов.

Кондоминиум – термин, который применяется для описания частной собственности в многоквартирном здании. Он может включать или определять собственность, в которой неразрывно связаны интересы собственников недвижимости и собственников земли, на которой находится здание, и другие части коммуникаций в общем пользовании с другими собственниками задания. Отношения в кондоминиуме регулируются Актом о строительном контроле и Актом о кондоминиуме. Правила относительно владения на кондоминиум, схожи с правилами на владение землей. Форма оформления прав на Кондоминиум – Свободное Владение Собственностью (Freehold Title Deed) и права на владение оформляются в Управлении Земельного Департамента (Land Department). Иностранцы могут являться полными владельцами Кондоминиума, как человек в одном лице, в доле до 49% площади от всего проекта Кондоминиума. Если же ваш Кондоминиум входит в остальные 51% проекта или в любом другом случае, иностранец может владеть Кондоминиумом в долгосрочную аренду (Lease), на тех же условиях, что и владение землей, или через иностранную компанию.

Прошу заметить, что Апартаменты, как термин не определены в законодательстве, но это определение обычно используется для описания доли в жилом многоквартирном комплексе (обычно продавцы ссылаются на термин кондоминиум.) Однако, частная собственность в многоквартирном здании не возможна. Собственность апартаментов или его долей рассматриваются (кроме земельного участка) Гражданским и торговым кодексом , а также договором между покупателем и продавцом. Отношения между собственниками апартаментов не регулируются по отдельному разделу законодательства; но они сохраняются на основании Акта о строительном контроле и Положений министерства о собственности в кондоминиуме, текст Акта кондоминиума B.E 2522, при покупке кондоминиума (процесс) в здании, как “Жилой строительный комплекс”.

Владение доли апартаментов основано на праве совладения всеми покупателями площади жилого здания отдельно от земельного участка. Владение апартаментами просто факт совладения с другими участниками, и основано на раздельном пользовании по соглашению, правилами и положениями, регулирующими отношения между покупателями. В главе о совладении в гражданском и торговом кодексе индивидуальные покупатели создают договорное право, по которому они распоряжаются имуществом как совладельцы, не являясь такой же защитой прав, как по кондоминиуму.

Другая преграда в апартаментах заключается а том, что иностранным покупателям, как правило, не позволяется владеть землей, на которой находится многоквартирное здание. Иностранцы (или юридическое лицо действующее от его имени) могут получить право распоряжаться жилплощадью только в многоквартирном жилом комплексе, являясь или прямым собственником или косвенным, через юридическое лицо Таиланда той земли, на которой находится здание, за исключением аренды, с правом пользования чужой собственностью и доходами от нее. Срок пользования, по Тайским законам, не может превышать более 30 лет, в связи с большими расходами, но при наличии в контракте пункта о праве продления на последущие 30 + 30 лет, по истечению срока действия первого срока, вы сможете оформить продление следующих 30 лет. В случае, если такого пункта не предусмотрено, после первых 30 лет пользования землей и зданием, они могут перейти в собственность к прежнему владельцу земли в Таиланде, которые в большинстве своем являются тайцами по национальности или контролируются юридическим лицом Таиланда. Доли апартаментов в многоквартирном здании (в отличии от кондоминиума) не могут быть оформлены собственность (Free Hold) отдельно на каждого покупателя. Доли в комплексе апартаментов, как комнаты в доме и не могут быть в собственности отдельно от всего здания, но на каждую из них заводится домовая книга “Tabian Baan”, которая является документом, изданным районом Муниципалитетом, обозначая дом, его адрес и жителей.

Любая сдача в аренду сроком более чем на 3 года, чтобы все было оформлено в соответствии с законом и должна быть зарегистрирована комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, однако доли апартаментов этот комитет не регистрирует и поэтому регистрация сдачи в аренду компетентными органами не возможна. В случае краткосрочной сдачи в аренду (меньше чем на месяц) комплекс с апартаментами может рассматриваться как гостиница согласно Акту о гостинице, по которому предусматривается сдача жилья под гостиницу. Также Апартамент не возможно оставить под залог или взять кредит в банке.

Обычно описание законов на владение землей для иностранцев приводит к некоторому замешательству, и возникает вопрос как все правильно оформить и организовать?

Работайте с профессионалами, выбирайте проверенных и опытных адвокатов и риэлторов, которые посоветуют и помогут оформить все документы в вашу пользу. Ведь не смотря на все законы, темп роста цен за последние пять лет, в среднем остаются 15-25% в год! Все больше и больше туристов прибывает на остров, по официальной статистике Ассоциации Туризма по Тайланду в 2006 году остров посетило 4,499,324, а в 2007 – 5,005,653.

Если Вы хотите получить более подробную информацию, консультацию, содействие, помощь в поиске, проверке, оформлении и приобретении недвижимости или другим вопросам, пожалуйста свяжитесь с нами