Понятие Кондоминиума и Апартаментов

Кондоминиум – термин, который применяется для описания частной собственности в многоквартирном здании. Он может включать или определять собственность, в которой неразрывно связаны интересы собственников недвижимости и собственников земли, на которой находится здание, и другие части коммуникаций в общем пользовании с другими собственниками задания. Отношения в кондоминиуме регулируются Актом о строительном контроле и Актом о кондоминиуме.

Апартаменты, как термин не определены в законодательстве, но это определение обычно используется для описания доли в жилом многоквартирном комплексе (обычно продавцы ссылаются на термин кондоминиум.) Однако, частная собственность в многоквартирном здании не возможна. Собственность апартаментов или его долей рассматриваются (кроме земельного участка) Гражданским и торговым кодексом и договором между покупателем и продавцом. Отношения между собственниками апартаментов не регулируются по отдельному разделу законодательства; но они сохраняются на основании Акта о строительном контроле и Положений министерства о собственности в кондоминиуме, текст Акта кондоминиума B.E 2522, при покупке кондоминиума (процесс) в здании, как “Жилой строительный комплекс”.

Подданные других государств могут быть владельцами доли кондоминиума, зарегистрированной на его имя, если иностранные лица соответствуют определенным критериям. Существует несколько положений касательно иностранцев, которые владеют долей в кондоминиуме, но реально она касается всех иностранцев, которые могут на законных основаниях переехать в Таиланд и пробрести недвижимость собственность.

Есть только одно строгое требование, цель которого ограничить число иностранцев, владеющих долей в кондоминиуме, их число должно составлять менее 49 % от занимаемой площади иностранцами. (не включая площадь общего пользования). Раздел 19 акт о кондоминиуме В.Е. 2522 от 1979 г. в связи с этим, Покупатель должен требовать письмо о гарантии от юридического лица кондоминиума, число которых пропорционально числу иностранных покупателей. Такое письмо должно быть заверено в муниципальных органах вместе с другими документами, при совершении купли-продажи иностранным покупателем. В полном соответствии акта о кондоминиуме иностранные граждане, получают право на денежное обращение иностранной валюты в Таиланде на покупку доли кондоминиума. Банк издает форму федерального акцизного сбора (ФАС), которая служит доказательством денежного перевода иностранной валюты на территории Королевства. Если денежный перевод из –за границы попал в батах банк Таиланда то банк не издает федеральный акцизный сбор и иностранный покупатель не выполняет положения акта о кондоминиуме и таким образом не имеет права приобрести долю в собственность. Без такого доказательства ФАС Комитет по земельным ресурсам и землепользованию не допустит совершения сделки о передачи прав собственности иностранным гражданам. Более подробную информацию о покупке и советы вы можете получить у наших консультантов. Обратите внимание, что эти процедуры и требования по кондоминиуму не применяются к апартаментам в жилых многоквартирных комплексах, которые не зарегистрированы как кондоминиумы.

Владение доли апартаментов основано на праве совладения всеми покупателями площади жилого здания отдельно от земельного участка. Владение апартаментами просто факт совладения с другими участниками, и основано на раздельном пользовании по соглашению, правилами и положениями, регулирующими отношения между покупателями. В главе о совладении в гражданском и торговом кодексе индивидуальные покупатели создают договорное право, по которому они распоряжаются имуществом как совладельцы, не являясь такой же защитой прав, как по кондоминиуму. Другая преграда в апартаментах заключается а том, что иностранным покупателям, как правило, не позволяется владеть землей, на которой находится многоквартирное здание. Иностранцы (или юридическое лица действующее от его имени) могут получить право распоряжаться жилплощадью только в многоквартирном жилом комплексе, являясь или прямым собственником или косвенным, по представлению через юридическое лицо Таиланда той земли, где находится здание, кроме аренды или право пользования чужой собственностью и доходами от нее. Срок пользования не может превышать в Таиланде 30 лет в связи с большими расходами (см. раздел пользования недвижимостью на правах аренды на этом сайте). После 30 лет пользования зданием оно может перейти в собственность к прежнему владельцу земли в Таиланде, которые в большинстве своем являются тайцами по национальности и контролируются юридическим лицом Таиланда.

Доли апартаментов в многоквартирном здании (отличного от кондоминиума) не могут быть в собственности по Free Hold, где каждым покупателем отдельно, если только в сделке о передаче кондоминиума в собственность не говорилось о раздельном пользовании долей и земельным участком. Доли в комплексе апартаментов как комнаты в доме и не могут быть в собственности отдельно от всего здания. также невозможно зарегистрировать залог или индивидуальную сдачу или независимую аренду , ни доли по Free Hold уполномоченными муниципальными органами. Есть возможность для каждой доли сохранять отдельную домовую книгу “Tabian Baan”, который является документом, изданным районым муниципалитетом, обозначая дом, его адрес и жителей.

Любая сдача в аренду сроком более чем на 3 года, чтобы все было оформлено в соответствии с законом и должна быть зарегистрирована комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, однако доли апартаментов этот комитет не регистрирует и поэтому регистрация сдачи в аренду компетентными органами не возможна. В случае краткосрочной сдачи в аренду (меньше чем на месяц) комплекс с апартаментами может рассматриваться как гостиница согласно Акту о гостинице, по которому предусматривается сдача жилья под гостиницу.

Общая практика продажи долей апартаментов за последние годы действует без изменений по изданному положению о привилегированных долях в тайской холдинговой компании, которая владеет землей и многоквартирным домом. Иностранные покупатели заинтересованы в доле апартаментов и земле через долевое владение в этой компании. Статьи объединения холдинговой компании говорят, что число сертификатов должно соответствовать числу долей согласно договору о купле-продаже долей. Иностранные граждане остаются в меньшинстве в управлении иностранных собственников, и поэтому они не имеют права собственности на землю. Компания распоряжается землей и зданием с целью получения прибыли от долей покупателей.

Это не является прямой защитой интересов, такая же структура в любой холдинговой земельной компании с противозаконным подходом и законными ограничениями (что вполне очевидно приведет к проблемам, связанным с законном в будущем). Следуя новым положениям и ограничениям, принятыми правительством, с целью ограничить права иностранцев на земельную собственность и упомянутые изменения в акте о бизнесе иностранных граждан на территории Королевства не является радужной перспективой владения апартаментами. Подобные мероприятия законны для продажи апартаментов (в зависимости от предприимчивости Продавца) тем не мене остается вопрос, как сохранить долю, не афишируя приобретение и как контролировать земельный участок, относящийся к апартаментам (действительно, в кондоминиуме такой проблемы нет).

Эти структуры никаким образом не связаны с законодательством Таиланда, позволяющим иностранцам приобретать собственность в кондоминиуме. Если вы сомневаетесь, имеете ли вы дело с апартаментами или кондоминиумом, просто попросите копию о передачи земельной собственности. Если это кондоминиум, то комитет оп земельным ресурсам и землеустройству несет ответственность за заключение сделки о передачи прав собственности на землю за регистрацию этой сделки, включая передачу собственности или залог долей кондоминиума. В случае если это структура апартаментов это зависит от зарегистрированных долей в холдинговой компании по отношению к покупателям, которые стали членами ассоциации, зарегистрировав право на совладение в здании и совладение землей, зарегистрированной в местных органах по землеустройству. Сделка о передаче доли не является долевым сертификатом или книгой о регистрации дома, а является частью здания с другими владельцами и частичным интересом к земле и другому общему имуществу здания. Сделка, проведенная комитетом по землеустройству, должна определить общую площадь помещения и частную долю апартаментов, общую площадь земельного участка с указанием процентного соотношения, сколько апартаменты занимают от общей площади. От этого также зависит право голосования в ассоциации. Некоторые продавцы пытаются продать апартаменты, ссылаясь на то, что иностранные граждане могут быть владельцами, если их число 49 % во владении юридического лица апартаментами (холдинговая компания). Это не верно, так же как и в случае с кондоминиумом, по закону это число не должно превышать 49% , зарегистрированных в кондоминиуме. Это не связано с долевым владением иностранцев в обществе с ограниченной ответственностью или на правах совладения здания. Одним из аргументов за ужесточение процентного соотношения до 49 % была доля иностранного владения в кондоминиуме, 51 % должен принадлежать гражданам Таиланда или сдаваться в аренду иностранным гражданам. В структуре апартаментов доля иностранцев может составлять и 100 %, однако, иностранные граждане должны выплачивать процент за владение, и срок владения для иностранцев органичен. Апартаменты могут быть в собственности иностранных подданных, хотя ограничения все же действуют согласно Акту о контроле строительства и постановления правительства, в зависимости от размера (жилой площади и высоты потолка); число долей прилагается к разрешению на собственность в соответствии с лицензией по акту о повышении и охране качества национального достояния.

Итак, основная преграда в апартаментах -не разрешенная частная собственность и невозможность получения земли, на которой построено здание, в собственность для иностранцев. Акт о контроле строительства Определенные категории зданий определены в акте о контроле строительства как “пользование подконтрольными зданиями”, включая кондоминиумы, театры, гостиницы, поликлиники и здания для торговых, промышленных и образовательных целей согласно министерскому постановлению. Эти категории зданий должны быть одобрены и на них получен соответствующий сертификат. Акт о контроле строительства предусматривает жесткие штрафы и ограничения вплоть до заключения под арест нарушителей, при этом срок заключения удвоится, если здание используется как торговый комплекс. Сам штраф включает установленную сумму штрафа и ежедневный штраф, который зависит от срока заключения. Дополнительно, если выявится нарушение, власти в праве дать ордер на приостановление работ и требовать устранения дефектов здания или неисправной части в отведенный для этого срок. Если устранить их нельзя, то власти в праве снести строение. Акт о кондоминиуме устанавливает что, если собственник желает зарегистрировать определенный земельный участок (chanote) и здание согласно акта, он должен получить следующие документы:

- подтверждающее письмо о:

1) пользовании землей

2) водоснабжении

3) электроснабжении

4) канализационной системе

5) доступ к дороге

6) складирование мусора

7) разрешение производить громкий шум

8) номерной адрес

-Заключение экологической экспертизы (раздел 44,45 о контроле состояния окружающей среды)

-разрешение на строительство (п.39 Акт о контроле строительства)

-счетчик расходов электроэнергии и воды

-разрешение на заселение

-регистрация кондоминиума, установленный размер долей, юридический кондоминиум

Регистрация личности Надо отметить, что в Таиланде акт о кондоминиуме не определяет особых требований, чтобы идентифицировать кондоминиум. По мере того как здание находится в собственности согласно площади, на которой сосредоточена частная собственность и совместная собственность. Не существует спецификации на высоту потолка или особых требований (хотя в новых требованиях они зависят от занимаемой площади), Несмотря на какие-то спецификации, устанавливающие минимальное количество необходимой индивидуальной доли в здании, есть другая форы кондоминиума, которая определена в акте о кондоминиуме как Вилла кондоминиума. Вилла может представлять несколько зданий, так называемый кондоминиум по горизонтали. Вилла кондоминиума управляется решением законодательным правительственным органом, но в соответствии с актом о кондоминиуме. В период с апреля 1999 по апрель 2004  в качестве временной меры с целью попытки уменьшить возросшее число кондоминиумов, иностранные подданные могли при таких ограничениях и определенной площади занимать 100% общей площади. С тех пор это соотношение равно 49 % от общей площади. Существуют три вида законодательных акта о покупки доли кондоминиума, это акт о кондоминиуме В.Е.2522 (1979), акт о кондоминиуме № 2, В.Е.2534 (1991), поправка положения 19 акта о кондоминиуме 2522 в переводе и акт о кондоминиуме №3 В.Е.2542 от 28 апреля 1999 г.

Если хотите получить более подробную информацию, консультацию, содействие, помощь в поиске, проверке, оформлении и приобретении недвижимости  или другим вопросам, обращайтесь к нашим сотрудникам.